Over de grootte van een appartement of een huis wordt wel eens gediscussieerd. Om daar een einde aan te maken komt er een wettelijke definitie van het begrip 'bewoonbare oppervlakte'. De sector vraagt wel dat het werkbaar blijft.
10 maart 2026
Stel: Je koopt een appartement dat op het plan 110 vierkante meter groot is. Maar is daar dan het balkonnetje waar je nauwelijks kunt zitten bij gerekend? Hoort dat bij de 'bewoonbare oppervlakte'? Justitieminister Annelies Verlinden (CD&V) gaat nu een definitie opstellen van wat exact de bewoonbare oppervlakte is van bijvoorbeeld een appartement of woning.
Aanleiding zijn heel wat vragen hierover in zowel de Kamer als het Vlaams Parlement. Concreet zal, bij de modernisering van de zogenaamde Wet Breyne, ook het begrip 'bewoonbare opperlvakte' worden gespecifieerd. "Er komt daarover nog overleg met onder meer de vastgoedsector, maar ook met consumentenvertegenwoordigers", antwoordde Verlinden aan Kamerlid Leentje Grillaert (CD&V).
Op de vastgoedmarkt is er geregeld forse discussie over het begrip 'bewoonbare oppervlakte', dat in principe aangeeft hoeveel vierkante meter van een woning 'bewoonbaar' of 'bruikbaar' is om in te wonen. Tellen al zeker niet mee: de oprit, voor -of achtertuin.
Maar ook eenmaal voorbij de voordeur houdt de discussie niet op. "Hoe meet je de verschillende ruimtes? De dikte van de buitenmuren niet of wel inbegrepen, wat met de binnenmuren, of wat met een groot uitgevallen koker binnen in huis voor nutsleidingen; waar je in feite ook niet in kan wonen" zegt Filip Dewaele van vastgoedgroep Dewaele - Afhankelijk van hoe je meet, kan een volledige woning zo gemakkelijk 10 vierkante meter groter of kleiner zijn.
Dewaele: "Denk bijvoorbeeld aan een gezin dat op plan een nieuwbouwappartement wil kopen. Bij de ene projectontwikkelaar zijn de nog te bouwen appartementen 110 vierkante meter groot, bij de andere maar 100. Maar hoe is er gemeten? Dat moet je dan als consument zelf uitzoeken. Want er is vandaag nu eenmaal geen standaardmanier om dat te berekenen."
"Of wat met een zolder? Wanneer die bijvoorbeeld (nog) niet bereikbaar is via een trap. Of wanneer een groot deel van die zolder te laag is om in recht te staan", zegt ook Kristophe Thijs van vastgoedfederatie CIB. "Of soms worden balkons meegerekend, soms ook niet."
De sector is daarom blij met het initiatief van de minister om de discussie voor eens en altijd te beslechten. "Belangrijk voor ons is wel dat zo'n uniforme meetcode in een definitie wordt gegoten, die voor iedereen werkbaar is", aldus nog Thijs. Lees: dat er straks niet uren moeten worden opgemeten en gerekend om de exacte bebouwbare oppervlakte te bepalen. Ten tijde van de regering De Croo werd een gelijkaardig initiatief immers nog afgevoerd omdat zo'n definitie "meer nadelen, dan voordelen zou opleveren", aldus toenmalig minister van Consumentenbescherming Eva De Bleeker (Anders). De exacte opmeting zou kosten met zich meebrengen en het verkoopproces vertragen.
Volgens CD&V-Kamerlid Grillaert kan de minister voor een werkbare oplossing alvast heel wat inspiratie opdoen in onze buurlanden. "In Nederland is er een norm voor oppervlakteberekening, met aansprakelijkheid wanneer die niet wordt nageleefd. Ook in Frankrijk is via de zogenaamde 'loi carrez' een strikte berekeningswijze vastgelegd"
In sommige gevallen kan het verstrekkende gevolgen hebben wanneer een appartement uiteindelijk kleiner blijkt dan meegedeeld, maar ook wanneer de woning té groot blijkt.
Zo waren er in het verleden al discussies over bijvoorbeeld studentenkoten. In sommige steden moeten die minstens 20 vierkante meter groot zijn. Filip Dewaele: "Het is dan van belang dat je als koper goed weet hoe de stad de bewoonbare oppervlakte van zo'n kot berekent. Dat je uiteindelijk niet 1 of 2 vierkante meter onder die norm eindigt, waardoor je naast een vergunning voor het verhuren van een studentenkot grijpt." De fiscus hanteert dan weer maximale bewoonbare oppervlaktes voor het toekennen van een gunstiger fiscaal regime.
Docent Vastgoed Tim Leysen (Odisee Hogeschool) is eveneens voorstander van een bij wet vastgelegde definitie: "Zodat je als kandidaat-koper of huurder - bijvoorbeeld bij het bekijken van vastgoedadvertenties - qua grootte straks appelen met appelen kan vergelijken. Vandaag zit daar toch wat te veel speling op." Waardoor je als kandidaat-huurder of -koper soms op vastgoed afgaat dat in realiteit veel kleiner is dan de advertentie liet uitschijnen.
Bron: Het Nieuwsblad